Tout savoir sur le bail rural
Le bail rural consiste à mettre à la disposition d’un tiers, à des fins lucratives, un bien immobilier agricole. Ce type d’investissement vous intéresse ? Vous êtes propriétaire, mais vous n’y connaissiez rien en statut de fermage ? Ce petit dossier vous dévoile tout dans les moindres détails. Découvrez-y le principe du bail rural, les types de convention ainsi que la rédaction du modèle de bail rural.
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Les principes d’un bail rural
Le contrat de bail rural est régi par l’article L.411-1 du Code rural, il se présente sous forme d’un acte juridique par lequel le propriétaire d’un bien immobilier agricole autorise pour une durée déterminée l’exploitation de ses terres et bâtiments moyennant :
- d’un loyer connu sous l’appellation de « fermage » ;
- du partage des récoltes
Qui peut conclure un bail rural ?
Le propriétaire du bien agricole, en d’autres termes, celui qui bénéficie du plein-droit sur la propriété peut conclure un bail rural. Son époux ou son concubin peut aussi être considéré comme détenteur du bien.
Le bailleur peut aussi être l’usufruitier, c’est-à-dire, la personne désignée par le propriétaire pour utiliser ses biens à des fins financières.
L’indivisaire, quant à lui, ne peut exercer pleinement son droit sans l’obtention d’un mandat spécial ou du consentement des autres indivisaires.
La durée des baux ruraux
Le bailleur et le preneur seront juridiquement rattachés par le bail rural pour une durée minimale de 9 ans. En aucun cas ce délai dûment fixé par la loi ne peut être réduit. En revanche, les principaux signataires peuvent à tout moment mettre fin au bail.
Les réglementations qui dictent le statut de fermage accordent également au preneur la possibilité d’allonger le délai du contrat sur :
- 18 ans : un renouvellement du contrat de bail doit être effectué tous les 9 ans
- 25 ans : l’une des deux parties peuvent résilier le contrat de bail au bout des 25 premières années
- jusqu’à la retraite (bail de carrière). On parle alors de bail rural à long terme. Ce type de convention garantit non seulement la stabilité de l’activité, mais aussi la réduction de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
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Les types de baux ruraux
Avant de conclure un bail rural, les deux parties doivent choisir entre deux types de convention :
- le bail à ferme
- le bail à métayage
Nous allons vous expliquer les différences entre ces contrats de baux
Le bail à ferme
Il s’agit de louer une terre agricole à un fermier. Appelé « fermage », le loyer doit être payé avec de la monnaie fiduciaire, en d’autres termes, le preneur ne peut pas substituer son dû en une partie de la récolte.
Le bail à métayage
L’objet de ce bail consiste à mettre à la disposition d’un exploitant agricole sa propriété et de recevoir en contre-partie une partie de la production ou du revenu engendré par la vente des produits agricoles.
Il faut savoir qu’un bail agricole ne peut pas être conclu au cas où la propriété s’agit :
- d’une parcelle située à proximité de l’habitation du propriétaire
- d’une exploitation forestière
- d’un terrain de petite superficie
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Comment conclure un bail rural ?
Pour finaliser la location de terrains agricoles, la première chose à faire est de remplir un modèle de bail rural.
L’établissement d’un acte notarié est indispensable si la durée du bail rural excède les 12 ans. Le bail ordinaire, quant à lui, peut faire l’objet d’un contrat sous seing privé.
Le loyer, quant à lui, est fixé par un arrêté préfectoral, son montant varie en fonction du département. Il dépend en principe des critères suivants :
- la productivité de la terre agricole à mettre en location
- la disponibilité des bâtiments.
Le preneur peut demander la révision à la baisse du loyer. Cependant, la réduction ne doit pas être en deçà de la fourchette fixée par la Commune.
Le bailleur et le preneur se voient accorder le droit de résilier un bail rural. Il faut néanmoins que la rupture du contrat se fasse à l’amiable.
Selon le Code rural, la résiliation des baux ruraux peut, par exemple, être accordée en cas de :
- décès du propriétaire
- non-paiement du fermage
- mauvaise exploitation de la terre agricole.
La conclusion d’un contrat de bail rural est un moyen pour exploiter ses biens immobiliers agricoles sans être contraint d’y travailler.
