Que savoir sur la loi Carrez ?
Les vendeurs sont tenus de mentionner dans l’acte de vente la superficie de son bien immobilier. Cette mesure est prévue dans la loi Carrez. Qu’en est-il réellement de la teneur de ce texte ? Quelles sont ses conditions d’application ? Quels sont les recours en cas de non-respect de cette disposition ? Nous vous expliquons dans cet article.
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Le principe de la loi Carrez
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, communément appelée « loi Carrez », encadre la vente de biens immobiliers en copropriété. Entrée en vigueur depuis 1997, elle rend obligatoire la mention de la superficie du logement dans les documents juridiques tels que :
- la promesse de vente
- le compromis de vente
- l’acte de vente
Le champ d’application de la loi Carrez
Il arrive que les vendeurs surévaluent la valeur de leurs biens immobiliers en augmentant leur superficie. Depuis la promulgation de la loi Carrez, les nouveaux acquéreurs sont mieux protégés de ces actes de mauvaise foi.
La loi Carrez permet en effet de discerner les parties privatives, également appelée « surface privative » dans un logement en copropriété. Cette disposition s’applique essentiellement aux :
- copropriétés horizontales : les maisons individuelles construites sur un terrain en lotissement
- copropriétés verticales : les appartements installés dans un immeuble.
Les éléments exclus de la surface privative
La loi Carrez ne concerne pas :
- les maisons individuelles,
- les logements vendus sur plan.
Certaines parties intégrantes du logement ne sont pas aussi inclues dans la surface privative. Il s’agit entre autres :
- des caves
- des garages
- des cages d’escalier
- des gaines
- des aires de stationnement
- des terrasses
- des balcons…
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Calcul de la surface privative : les éléments à prendre en compte
Mis à part les parties du logement qui ne sont pas comprises dans le calcul au mètre carré de la surface, il existe des conditions à respecter pour obtenir la superficie Carrez :
La surface totale des pièces
Seules les pièces ayant une superficie de 8 m2 sont incluses dans le calcul de la surface privative. Pour obtenir les données exactes, il est impératif de prendre les mesures du plancher, puis déduire les dimensions des marches d’escalier, des cloisons, des murs, des gaines ainsi que tous les autres éléments qui ne sont pas comprises dans le calcul de la surface privative.
La hauteur sous plafond
Sachez que toutes les pièces ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont prises en considération lors du calcul au m2 de la superficie Carrez. Ce qui fait que dans de nombreux appartements, les combles aménagés ne font pas partie de la surface privative
La nature de la construction
Pour le cas d’une mezzanine, les travaux de maçonnerie qui y sont réalisés ont des répercussions sur le calcul de la surface privative. Pour être compris dans le calcul de la surface privative, cet espace doit :
- être construit en dur,
- avoir une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m.
Pour les chambres, les mesures doivent être minutieusement vérifiées. Il se peut que dans des pièces exiguës, toutes les conditions permettant de calculer la surface privative ne soient pas remplies.
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Surface privative et loi carrez : les recours en cas d’erreur
L’article 46 de la loi fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis stipule clairement que :
- le manquement aux obligations prévues dans la loi Carrez peut conduire à l’annulation de la vente immobilière. Au cas où le mesurage Carrez ne serait pas annexé dans le contrat de vente, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois, à compter de la date de signature du contrat pour entamer la procédure de nullité du contrat de vente,
- l’erreur de calcul sur la superficie Carrez entraîne la révision du prix de vente. Si la superficie du bien immobilier est inférieure à celle qui est indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une diminution de prix dans un délai d’un an à partir de l’authentification de l’acte de vente. Notez qu’une marge d’erreur de 5 % est autorisée par la loi.
Le calcul de la surface privative peut s’avérer complexe que l’on pense vu les paramètres qu’il faut prendre en compte. Pour mettre en confiance l’acquéreur et éviter les éventualités telles que les litiges, il est conseillé de faire appel à un professionnel qualifié pour la réalisation du diagnostic Carrez.
