La rédaction d’un bail commercial
Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un local, le bailleur, et un professionnel souhaitant utiliser les locaux, le locataire. S’il n’existe pas particulièrement de modèle de bail commercial, certains éléments clés sont indispensables.
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Rédiger un bail commercial
Deux possibilités existent pour la rédaction d’un bail commercial type. Vous pouvez rédiger l’acte sous seing privé, c’est-à-dire, vous-même en vous appuyant sur un modèle de bail commercial.
Dans ce cas, le bail commercial type doit être rédigé en deux exemplaires. Il est fortement conseillé de faire enregistrer ce modèle de bail commercial pour éviter toute contestation de la date à laquelle débute le bail commercial. Cette démarche coûte 125 euros.
Second cas de figure, la rédaction d’un bail commercial type est effectuée par un notaire. Celui-ci prend donc une forme plus juridique, et permet au bailleur d’avoir recours aux huissiers en cas de litige et cela sans saisir un juge.
La date d’anniversaire de ce modèle de bail commercial est automatiquement fixée au jour de signature du bail commercial chez le notaire.
Dans les deux cas, certaines informations doivent impérativement figurer dans un bail commercial type, sous peine de nullité du contrat :
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- Les activités autorisées au sein du local
- L’identification du bâtiment.(Faire une demande d’infos)
A savoir :
- La conclusion d’un bail commercial ne peut être effectuée uniquement pour un lieu prévu pour une activité commerciale
- Un droit d’entrée peut figurer dans un bail commercial à condition que ce local ait été vacant auparavant
- Un bail commercial type est établi pour une durée de 9 ans minimum sauf en cas de bail dérogatoire
- Le locataire peut quitter le local commercial librement après une période de 3 ans
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Bail commercial : les clauses à négocier impérativement
Au moment de la rédaction d’un bail commercial, le locataire et le bailleur ont tout intérêt à inscrire dans leur modèle de bail commercial certains détails.
D’abord la périodicité du règlement du loyer, le montant de celui-ci, fixé dans le bail commercial type par rapport au prix du marché, mais aussi sa révision, qui intervient en principe tous les trois ans.(Faire une demande d’infos)
Il est également préférable que le bail commercial type rédigé par les deux parties contienne une clause portant sur la répartition des travaux. Depuis 2014, des changements de règlementation ont été effectués, les gros travaux ou les honoraires des entreprises réalisant ces travaux ne peuvent être à la charge du locataire. Par contre, celui-ci doit prendre à sa charge tout ce qui se rapporte à l’entretien de l’endroit. La répartition des charges est aussi un point clé à régler au moment de la rédaction d’un modèle de bail commercial.
La clause relative à la cession d’un bail est là encore une partie à ne pas négliger lors de la rédaction d’un modèle de bail commercial. En cas de vente du local, de départ d’un des locataires (dans les cas de bail solidaire) ou l’obligation de cession d’un bail avant la transmission de celui-ci restent des situations délicates où l’intervention d’un avocat est souvent judicieuse.
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Les documents obligatoires
La loi Pinel datant de 2014 a modifié les conditions de conclusion d’un bail commercial type. Aujourd’hui, en plus d’un modèle de bail commercial, quelques documents sont obligatoires :
- Un état des lieux, présentant clairement la situation du local au moment de l’entrée du locataire.
- Un état des risques naturels et technologiques. Celui-ci doit avertir le locataire si le local est situé en zone périlleuse et encourt un risque particulier (inondation, tremblement de terre…)
- Un diagnostic de performance énergétique : Ce document est uniquement informatif.
- Une autorisation en cas de changement d’affectation du lieu, passant d’une habitation à un local à usage commercial. Ce document doit impérativement figurer au sein du bail commercial.
