Quelles différences entre nue propriété, pleine propriété et usufruit
Le droit de propriété est composé de trois attributs : la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit. Pour distinguer ces éléments, nous allons vous expliquer dans cet article la notion de pleine propriété, les points qui permettent de différencier la nue-propriété et l’usufruit ainsi que l’usufruit dans le cadre d’une succession.
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Droit de propriété : la notion de pleine propriété
Selon l’article 544 du Code civil, le droit de propriété est défini comme le droit de jouir et de disposer de ses biens, quelle que soit leur nature. Il se distingue par trois caractères :
- le droit absolu
- le droit exclusif
- le droit perpétuel.
Un droit absolu
En pratique, le propriétaire peut utiliser son bien immobilier : il peut s’y loger, mettre son appartement en location ou le céder à un nouvel acquéreur. En d’autres termes, le propriétaire peut faire ce que bon lui semble sur son bien tant qu’il n’enfreint pas la loi.
Le droit exclusif
Le droit de propriété se distingue par son caractère individuel. Autrement dit, chaque bien n’a qu’un seul propriétaire ; la possession d’une chose (biens meubles ou biens immeubles) se matérialise par la détention d’un titre de propriété. Il existe une exception à cette règle pour le cas des murs mitoyens et la copropriété.
Le droit perpétuel
Le droit de jouir de son bien ne se limite pas dans le temps. En cas de décès du propriétaire, il est transmis aux héritiers.
On parle de pleine propriété lorsque le propriétaire détient l’ensemble de ces droits sur son bien.
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Comment différencier la nue-propriété et l’usufruit ?
Le démembrement du bien de propriété consiste à séparer la propriété du bien en nue-propriété et en usufruit.
La nue-propriété
La nue-propriété se manifeste par la possession d’un bien. Sur le plan juridique, le nue-propriétaire détient « l’abusus » (ou la capacité de disposer du bien, en d’autres termes, la possibilité de vendre, de donner ou de démolir son bien immobilier).
Il est important de faire attention lorsqu’on décide d’investir dans la nue-propriété. Le nue-propriétaire ne peut pas occuper le bien immobilier et percevoir les loyers pendant une période de 10 ou 20 ans.
L’usufruit
L’usufruit est un droit temporaire ; ses droits et obligations sont définis dans les articles 578 du Code civil. Ce régime juridique permet de jouir d’un bien, c’est-à-dire de profiter des avantages tels que :
- « l’usus » : l’utilisation du bien immobilier (le fait d’y habiter) ;
- « le fructus » : la perception des loyers ou des intérêts.
En devenant usufruitier d’un bien, la personne est tenue de garantir la conservation du bien immobilier. Cette obligation implique entre autres :
- la prise en charge de l’entretien du bâtiment
- le paiement des charges (les taxes d’habitation)
Une personne devient usufruitier d’un bien immobilier à la suite de l’établissement d’un acte.
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L’usufruit et la succession
Le démembrement du droit de propriété est un courant lors du partage de l’héritage entre les enfants et le conjoint survivant.
Le conjoint survivant est considéré comme l’héritier réservataire du défunt. D’après la loi, il reçoit un quart des biens du défunt.
Si les époux ont des enfants, le conjoint survivant peut renoncer à son droit, et de choisir uniquement l’usufruit sur les biens du défunt.
Au cas où le défunt aurait désigné son conjoint comme légataire universel, le conjoint survivant peut définir les biens sur lesquels il souhaite maintenir son droit d’usufruitier.
Pour ce qui est du logement, le conjoint survivant bénéficie aussi des droits d’usufruitier, c’est-à-dire qu’il peut y résider jusqu’à son décès. En cas de location, le conjoint survivant peut vivre dans son logement pendant 12 mois. Les loyers sont à la charge des héritiers pendant cette période.
Que ce soit pour la succession du conjoint ou la donation, le choix d’opter pour le démembrement du droit de propriété peut être motivé par des raisons financières. En choisissant de conserver ses droits d’usufruitier sur quelques biens du défunt, le conjoint survivant bénéficie d’un barème fiscal entre 10 % à 40 % s’il est âgé de plus de 60 ans.
