Nue-propriété : définition et intérêt
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, il est possible de s’y loger ou de le mettre en location. Mais, il est possible de partager ces droits entre plusieurs personnes grâce au démembrement du droit de propriété. Qu’est-ce que la nue-propriété ? Dans quelle situation, elle peut être appliquée ? Quels sont ses avantages ? Nous faisons le tour de ces points dans cet article.
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Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique courant lors de l’achat et la succession d’un bien immobilier.
Le principe
La pleine propriété peut être divisée en plusieurs éléments :
- L’« usus » : le droit d’utiliser le bien
- Le « fructus » : le droit de recueillir les « fruits » du bien, en d’autres termes, le droit de percevoir les revenus générés par la propriété (les loyers), mais aussi tous les intérêts
- L’« abusus » : le droit de transformer, de démolir ou de vendre le bien immobilier
Si l’on se réfère au droit de propriété, l’« abusus » revient au nu propriétaire. Pour être plus explicite, il a le droit de céder le bien immobilier (après le consentement de l’usufruit).
Les obligations
Le nu propriétaire n’est pas habilité à gérer le bien immobilier. Autrement dit, il ne peut pas mettre en location sa propriété, et de percevoir des loyers. Cependant, il est contraint de prendre en charge le coût des grosses réparations, notamment les travaux liés à l’entretien du bâtiment.
Jusqu’à l’échéance de la durée de démembrement de la propriété, le nu propriétaire a l’obligation de laisser l’usufruitier jouir pleinement de ses droits.
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Nue-propriété et usufruit : dans quelle situation ?
Le démembrement du droit de propriété est fréquent dans les cas suivants :
- La vente en viager
- La succession
- La cession d’usufruit
La vente en viager
Elle consiste à céder son bien immobilier, en échange de la perception mensuelle d’une rente. Juridiquement, le vendeur garde l’usufruit de son bien jusqu’à son décès et met à la disposition de l’acquéreur la nue-propriété.
La vente en viager permet entre autres aux propriétaires sans successeurs ( principalement les couples sans enfants) de tirer profit de son bien immobilier.
La succession
Les parents détiennent la pleine propriété de leurs biens immobiliers. Mais, pour simplifier leur succession, ils transmettent les droits de la nue-propriété à leurs enfants, et maintiennent l’usufruit. En pratique, les parents continuent à résider dans leur maison ou perçoivent les loyers de son bien locatif. A leur décès, l’usufruit revient à leurs successeurs légaux, c’est-à-dire, leurs enfants. Cette forme de donation permet de faire des économies. Seule la valeur de la nue-propriété est en effet prise en compte lors du calcul des droits de donation.
La cession d’usufruit
Pour réduire leur ISF, certains propriétaires cèdent leurs droits d’usufruit à leurs enfants pendant une durée déterminée. Ce qui fait que les revenus fonciers ne sont pas considérés comme le patrimoine du propriétaire jusqu’au terme de la cession d’usufruit.
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Pourquoi opter pour la nue-propriété ?
La nue-propriété est une option courante pour bénéficier de nombreux avantages financiers :
- La baisse du prix d’achat
- L’exonération des impôts
- La défiscalisation lors de la succession du bien immobilier
Un prix d’achat plus accessible
Investir en nue-propriété permet de réduire entre 30 à 50 % le prix du bien immobilier par rapport à la pleine propriété. En pratique, seuls les « murs » sont pris en compte pour déterminer la valeur du bien.
L’exonération des taxes et impôts
Ne jouissant pas le « plein-droit » sur son bien immobilier, le nu propriétaire n’encaisse pas de revenus fonciers. En termes de fiscalité, l’absence de la perception des loyers se traduit par :
- La réduction de l’ISF : seule la valeur de la nue-propriété est considérée lors du calcul de l’ISF
- L’exemption de la taxe foncière : la taxe foncière est entièrement à la charge de l’usufruit
La défiscalisation lors de la succession du bien immobilier
Le propriétaire peut léguer la nue-propriété de son patrimoine immobilier à ses descendants. En d’autres termes, il conserve son droit d’usufruitier (la possibilité d’occuper et de louer le bien) jusqu’à son décès. Les enfants bénéficient ensuite de la pleine propriété sans avoir à payer les droits de mutation.
La nue-propriété permet de bénéficier d’un abattement fiscal. Cette option est avantageuse pour faire des économies et alléger la procédure de succession.
