Dans quelles situations un démembrement de propriété est-il possible ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de décomposer les droits de propriété en nue-propriété et en usufruit. Quel est le principe du démembrement de propriété ? Quand opter pour la séparation des droits de propriété ? Quels sont les avantages de cet acte juridique ? Nous éclairerons ces points dans cet article.
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Le principe du démembrement de propriété ?
On parle de démembrement de propriété lorsqu’on sépare la pleine propriété en deux attributs :
- l’usufruit: ce statut juridique confère les droits de jouir des biens, c’est-à-dire, d’occuper la résidence et d’en percevoir les loyers. Pendant toute la durée du démembrement de la propriété, il a l’obligation d’assurer la conservation des biens, en d’autres termes, d’effectuer périodiquement des travaux d’entretien.
- La nue-propriété: ce droit permet de disposer des biens, autrement dit, le nue propriétaire peut vendre, louer, transformer ou détruire le bien immobilier.
Le régime juridique d’usufruit est temporaire. Au terme du contrat, la pleine propriété revient au nue-propriétaire.
Il faut savoir que la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est fixée en fonction de la durée du démembrement et de l’âge de l’usufruitier :
- Pour un usufruit viager, le barème fiscal appliqué est par exemple à 80 % de la pleine propriété lorsque l’usufruitier est âgé entre 21 à 30 ans. Le taux n’est plus qu’à 10 % lorsque l’usufruitier a plus de 90 ans.
- Si l’usufruit est effectif pour une durée déterminée, le barème fiscal appliqué est à 23 % (démembrement de propriété d’une durée de 10 ans).
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Quand opter pour le démembrement immobilier ?
Le démembrement immobilier résulte du décès du propriétaire du bien immobilier, mais peut aussi découler de la décision du propriétaire en son vivant. Voici les situations fréquentes où il est possible de démembrer un bien :
- la succession
- la donation
- la convention
La succession
Selon l’article 757 du Code civil, le conjoint survivant reçoit en héritage le quart de la pleine propriété. Mais, il peut aussi décider d’opter pour l’usufruit viager, en d’autres termes, il encaisse les revenus générés par le bien immobilier et laisse la nue-propriété aux enfants. La pleine propriété revient aux enfants au décès du conjoint survivant.
La donation
De nombreux parents choisissent de transmettre la nue-propriété à leurs enfants. En pratique, les propriétaires conservent leur droit d’usufruit, c’est-à-dire qu’ils peuvent utiliser le bien immobilier selon leur convenance et encaisser les loyers. Faire une donation permet de profiter d’un avantage fiscal sur les droits de succession.
La convention
Les droits d’usufruit peuvent être cédés à un tiers pour une durée déterminée. Le démembrement de propriété résulte ici d’une convention entre le détenteur du titre de propriété et un tiers. Il arrive aussi qu’une personne retraitée mette en vente la nue-propriété de son bien immobilier et conserve les droits d’usufruit. Ce type de transaction est fréquent lorsque la personne âgée est sans enfants.
Une autre forme de démembrement de propriété a fait son apparition à la suite des divorces. Il arrive que le Tribunal attribue à l’ex-conjoint le régime juridique d’usufruit.
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Quels sont les avantages du démembrement immobilier ?
Opter pour le démembrement d’un immobilier permet de bénéficier d’un allègement fiscal. En choisissant de séparer les droits de propriété pendant leur vivant, c’est-à-dire, de transmettre la nue-propriété à leurs enfants, les parents exemptent ses héritiers des droits de succession.
Le démembrement de propriété permet aussi de réduire la valeur de la fortune imposable. En conservant uniquement la nue-propriété, le propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune ; il ne paie pas non plus la taxe sur l’habitation et la taxe foncière. Tous ces impôts sont à la charge de l’usufruitier étant donné qu’il détient tous les droits sur l’usage du bien immobilier.
Pour un retraité célibataire ou un couple sans enfants, le démembrement de propriété est une excellente option pour gagner des revenus complémentaires grâce à son bien immobilier. Pour cela, ils cèdent la nue-propriété (vente en viager) à un tiers. En dépit de cette transaction, ils conservent l’usufruit de son bien et perçoivent une rente jusqu’à leur décès.
En transférant temporairement l’usufruit de son bien immobilier à ses enfants, le propriétaire offre un complément de revenus à ses héritiers.
Le démembrement de droit de propriété peut être une source de conflits entre les héritiers. Un avocat en droits de succession peut intervenir pour régler ces litiges.
