Le contrat de bail commercial
Si vous vous apprêtez à louer un local commercial pour votre activité, il y a des chances pour que vous ayez à signer un contrat de bail commercial. Ce document juridique très important permet de sécuriser votre activité grâce à un loyer plafonné et à un droit de renouvellement au bail. Mais pour éviter toute erreur, lisez notre article complet sur la conclusion d’un bail commercial.
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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Comme l’indique l’article L. 145-1-I du Code de commerce, le bail commercial est un contrat qui déroge au droit commun.
Il s’agit d’un contrat qui peut être passé entre le propriétaire d’un bien immobilier et un commerçant qui cherche à louer ce bien pour son activité.
Ce contrat permet au locataire de bénéficier d’un droit de renouvellement au bail. Cela lui permet donc d’être certain de pouvoir conserver le local dans lequel il exerce son activité. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans.(Posez directement vos questions à un avocat spécialisé)
Le rôle du bail commercial
Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale et que vous avez besoin d’un local commercial, il est vivement conseillé de conclure un bail commercial.
Et pour cause, ce contrat offre de nombreux avantages pour le locataire :
- Le propriétaire (bailleur) est obligé d’attendre la fin d’un bail commercial pour le résilier.
- S’il décide de résilier le bail, le propriétaire doit payer une indemnité d’éviction en raison du préjudice subi.
- Le loyer du local ne peut être révisé qu’une fois par an, ou tous les 3 ans. Son augmentation est sujette à un plafonnement.
- Si le bailleur décide d’effectuer des travaux de rénovation qui nécessitent l’évacuation du local, il doit payer une indemnité au locataire.
- Le locataire a le droit de quitter le local commercial tous les 3 ans (on parle de bail 3/6/9 quand la durée du bail est fixée à 9 ans), à condition d’en informer le propriétaire 6 mois à l’avance, par lettre d’huissier.
Important : peu importe le statut juridique de l’entreprise du commerçant, cette dernière doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers pour qu’il puisse contracter un tel bail.
Les différentes formes
Le bail commercial n’est pas un document formaté. Il peut donc prendre différentes formes, en fonction de la volonté des deux parties. On retrouve différents types de baux commerciaux :
- Le bail sous seing privé : est un bail rédigé sans la présence d’un notaire. Il doit être imprimé et signé en plusieurs exemplaires (un exemplaire par personne impliquée dans le bail). Son seul avantage est qu’il est gratuit (puisque sans frais de notaire).
- Le bail authentique : est un contrat rédigé par ou devant un notaire. Si sa rédaction est payante, elle apporte différentes sécurités aux deux parties et dispose d’une plus grande valeur juridique.
- Le bail verbal : est un accord non rédigé entre les deux parties. Il est très risqué, car il peut être impossible de prouver son existence en cas de conflit. Un bail verbal n’a donc généralement aucune valeur juridique (sauf si un témoin peut attester de l’existence de l’accord).
Tout comme la rédaction de conditions générales de vente (évoquée ici), le recours à un professionnel juridique n’est pas obligatoire, mais reste vivement recommandé.
À savoir : si vous vous passez d’un notaire, il est conseillé de faire enregistrer votre bail commercial au centre des impôts, pour garantir sa date et éviter tout conflit. Cette formalité coûte 125 €.
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Que doit contenir un bail commercial ?
Si la forme du bail est libre, le document rédigé doit forcément contenir les informations suivantes :
- L’objet du bail,
- La durée du bail,
- Le montant du loyer,
- L’affectation du local commercial.
Les deux parties peuvent juger bon d’ajouter certains éléments, notamment la nature du pas-de-porte et le montant du dépôt de garantie.
Pour être validé, le contrat du bail doit être accompagné de certains documents obligatoires :
- L’état des lieux,
- Le diagnostic de performance énergétique,
- Les risques naturels et technologiques.
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Le coût de rédaction d’un bail commercial
S’il n’est pas obligatoire de passer par un professionnel juridique pour rédiger un bail commercial, c’est une démarche fortement recommandée.
En effet, le recours à un notaire ou à un avocat en droit des affaires pour la rédaction assure un bail conforme et valable. Un bail commercial incomplet est ainsi jugé nul et n’a donc aucune valeur juridique.
Dans ce cas, les frais de notaire sont à la charge du locataire (selon les cas, ils peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire). Pour faire rédiger un bail commercial, il faut compter entre 400 et 700 € en moyenne selon l’expert contacté. C’est le professionnel choisi qui détermine lui-même les frais de rédaction du bail commercial.
À savoir : le bail notarié est obligatoire si le local concerne un débit de boisson. Sans recours à un notaire, le propriétaire risquerait d’être poursuivi pour recel de débit de boisson. Le recours au notaire est également obligatoire pour tout bail d’une durée de plus de 12 ans.
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