Commandement de payer le loyer : premier acte de résiliation de bail
Quand un propriétaire souhaite le règlement de loyers impayés, après plusieurs relances et notamment une mise en demeure, il peut invoquer le commandement de payer les loyers.
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Le commandement de payer le loyer : définition
En cas de défaut de paiement des loyers, le commandement de payer le loyer est le premier acte de la procédure de résiliation d’un bail de location dont la dernière étape est l’expulsion de(s) locataire(s).
Aux frais du locataire, cette démarche ne pourra être entreprise qu’après avoir envoyé des lettres de relance, après avoir conclu un plan d’apurement et saisi la CDAL, si le locataire est bénéficiaire d’une allocation logement.
Baux à clause résolutoire
La clause résolutoire, mentionnée dans le bail de location, est l’une des obligations du locataire qui autorise le propriétaire à résilier le bail en cas de loyers impayés. (Demandez à être contacté par un avocat spécialisé)
La clause résolutoire doit être invoquée “de bonne foi” : avant de demander au locataire de respecter ses obligations, encore faut-il que le propriétaire respecte le siennes. Ainsi, des loyers impayés parce que le propriétaire n’aurait pas fourni les quittances nécessaires au locataire pour obtenir ses allocations logement ne seraient pas considérés comme légitimes. De même, un propriétaire qui n’aurait pas informé tous les mois du montant du loyer à verser, ne pourrait en aucun cas faire valoir cette clause.
Baux sans clause résolutoire
Si le bail de location ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire doit saisir le juge, qui sera seul à décider de la résiliation du bail de location et ainsi de l’expulsion du ou des locataire(s).
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La procédure de commandement de payer le loyer
Le commandement de payer le loyer doit nécessairement être signifié à tous les locataires (même en cas de mariage) et à défaut au domicile ou à l’étude, par acte d’huissier.
En tant qu’acte d’huissier, il doit respecter les règles imposées par le Code de Procédure Civile, et notamment :
- être adressé de la part du réel propriétaire (attention aux cas de donations) et comporter des précisions tels que ses noms, prénoms, date de naissance, lieu de naissance, profession et adresse exacte
- inclure des mentions légales : les alinéas 1er à 5 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le 1er alinéa de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 relatif à la mise en œuvre du droit au logement
- informer le locataire de son droit à saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) en cas de difficultés financières
- rappeler l’existence et les conséquences de la clause résolutoire présente dans le bail de location
- Lister de manière détaillée tous les loyers dus, y compris les charges locatives
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Les recours du locataire au commandement de payer
Le locataire a un délai de 2 mois pour régler la totalité des loyers dus (limités à 5 années). Il a la possibilité de demander des délais de paiement à son propriétaire pouvant aller jusque 2 ans, à condition que sa démarche se fasse par acte d’huissier et avant l’assignation par le propriétaire. Il pourra saisir le juge d’Instance si le propriétaire refuse. Ce dernier devra alors justifier son refus devant le juge d’Instance s’il souhaite diminuer le délai.
Sinon, le propriétaire assignera le locataire, la résolution du bail de location sera alors considérée comme acquise. Le juge pourra alors appliquer la clause résolutoire et mandater l’expulsion de(s) locataire(s) dans un délai pouvant aller jusque 2 ans.
Un vice de forme est vite arrivé et peut causer la nullité de la procédure de résiliation de bail de location. N’hésitez pas à demander les conseils d’un avocat spécialisé en droit du logement.
