Bail emphytéotique : définition et application
Le principe du bail emphytéotique est souvent méconnu du grand public. Hormis sa durée, il existe quelques nuances par rapport au contrat de bail classique. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ? Comment s’applique-t-il ? Quels sont ses avantages ? Ces sujets méritent d’être mis en avant pour mieux comprendre les enjeux du bail emphytéotique.
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Bail emphytéotique : définition
À l’origine, le bail emphytéotique permet aux agriculteurs d’exploiter en toute légalité des terrains non-cultivés. De nos jours, ce concept a évolué. Ce type de location concerne aujourd’hui les immeubles commerciaux, les usines, les grandes exploitations agricoles… Voyons ensemble ce qu’est un bail emphytéotique.
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
Également appelé « emphytéose », le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée. Il permet au preneur (ou l’emphytéote) de jouir des droits de propriété sur un bien immobilier pendant une période définie par la loi.
En contrepartie de l’exploitation du bien, la location est tenue de verser une redevance mensuelle au bailleur. Le montant de cette compensation financière est fixé par les deux parties.
D’après l’article 13-2 de la loi 2008, l’établissement d’un acte notarié est indispensable pour que les baux emphytéotiques soient valables.
Bail emphytéotique : quelles sont ses spécificités ?
Un contrat de bail doit impérativement respecter les conditions suivantes pour être qualifié d’emphytéose :
- En France, la durée des baux est obligatoirement comprise entre 18 à 99 ans. À titre d’information, le bail est conclu pour une période de 10 à 100 ans au Québec ;
- Le preneur détient un droit réel sur la propriété. Autrement dit, il peut céder son droit d’emphytéose, sous-louer ou hypothéquer le bien immobilier pendant la durée du contrat.
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L’application du bail emphytéotique
Sur la forme, le bail emphytéotique est un contrat de location à part entière. Dès son entrée en vigueur, le preneur détient des obligations. Ce point sera soulevé dans cette partie. Nous allons également y expliquer comment conclure et résilier ce contrat de bail.
Les obligations de l’emphytéote
Contrairement au bail de construction, le bail emphytéotique n’oblige pas le preneur à lancer des travaux de construction. Par ailleurs, en vertu de l’article L 451-7 du Code rural, le locataire a l’obligation de préserver l’état du bâtiment. Plus concrètement, il est libre de :
- faire des travaux de rénovation,
- aménager le bâtiment,
- exploiter le bien immobilier.
Toutes les constructions sont cédées au propriétaire à la fin du contrat. Le preneur ne doit pas démolir les transformations qu’il a apportées sur le bien immobilier.
Sur le plan financier, le preneur doit :
- Prendre en charge l’entretien du bien immobilier,
- Verser la redevance,
- Régler la taxe foncière de 0,7 %
La conclusion du bail emphytéotique
L’intervention d’un notaire est obligatoire lors de l’établissement d’un contrat de bail emphytéotique.
En dehors de la rédaction du bail, cet officier assermenté doit se charger des formalités administratives. D’après la loi, le bail emphytéotique doit impérativement être publié au bureau des hypothèques territorial.
La résiliation des baux emphytéotiques
Contrairement au contrat de bail classique, l’emphytéose ne peut pas faire l’objet d’une résiliation. Cependant, il existe des cas qui conduisent à la rupture du contrat. Il s’agit entre autres :
- Du non-paiement de la redevance (pendant deux ans consécutifs)
- De la détérioration du bien immobilier
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L’intérêt des baux emphytéotiques
Conclure un bail emphytéotique est avantageux aussi bien pour le bailleur que pour le preneur :
- D’une part, le propriétaire est exempté des charges fiscales et des dépenses allouées à la réparation du bien immobilier pendant la durée du contrat. De plus, il perçoit une redevance en contrepartie de l’occupation et l’exploitation de sa propriété,
- D’autre part, le preneur n’est pas contraint d’investir dans l’achat d’un terrain alors qu’il peut exploiter à sa guise un bien immobilier. D’une manière générale, le coût de la redevance est « symbolique ». Ce qui lui permet de rentabiliser son projet.
Il faut savoir que comme tout autre contrat de bail, le bail emphytéotique a ses limites. Le preneur perd par exemple son droit de propriétaire à l’échéance du contrat ; et ne sera pas dédommagé, quelle que soit la valeur de ses investissements. L’accompagnement d’un avocat sera d’une grande aide pour connaître les tenants et aboutissants de ce type de contrat.
