Assurance pour loyer impayé : faisons le point
Le droit immobilier est en faveur des locataires, c’est bien connu. Alors quand on est propriétaire, comment se prémunir contre les loyers impayés ? Parmi les nombreuses mesures, il existe la souscription d’une assurance locative
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Les 4 principales garanties de l’assurance locative
Les 4 principales garanties de l’assurance de Garantie Loyers Impayés (GLI) :
- Les loyers impayés : à défaut du locataire, l’assurance versera alors au propriétaire les loyers, les charges et les taxes dus, les indemnités d’occupation, et ce quel que soit le motif de l’impayé. Tous les loyers sont ainsi remboursés à partir de 3 mois de dettes. Attention à certains contrats d’assurance pour loyer impayé qui prévoient des mois de franchises non indemnisés.
- Les dégradations ou détériorations au départ du locataire non couvertes par le dépôt de garantie.
- Le départ ou décès prématuré du locataire : l’assurance pour loyers impayés indemnise alors le propriétaire jusqu’à ce qu’il récupère les locaux.
- Les frais de contentieux : lors d’une procédure d’expulsion ou pour toute autre demande faisant intervenir un avocat ou un huissier, les frais sont à la charge du propriétaire, sauf si celui-ci a souscrit à une assurance pour risque locatif.
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Les obligations du propriétaire
Pour être indemnisé par l’assurance pour les loyers impayés, le locataire doit respecter scrupuleusement plusieurs obligations. L’assurance vérifiera systématiquement ! Alors attention à bien les respecter pour ne pas voir votre indemnisation diminuée voire littéralement refusée !
Un contrat de bail conforme
La rédaction du contrat de bail devra respecter la législation en vigueur et notamment inclure :
- une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
- une clause de solidarité en cas de collocation
Avertir les locataires
Tous les mois, vous devez informer le locataire de son obligation à payer le loyer et le relancer en cas de défaillance, d’abord par un courrier recommandé puis par une mise en demeure. Si la dette n’est pas réglée, vous devrez remplir une déclaration de sinistre accompagnée de pièces justificatives et l’envoyer à votre assureur.
La sélection des locataires
L’assurance pour loyers impayés n’assurera que les loyers impayés de locataires dits “solvables”. Elle exigera qu’ils remplissent des conditions de ressources en fournissant pour cela des pièces justificatives (fiches de paie, avis d’imposition, etc.) ainsi qu’une fiche de renseignements.
Un locataire est considéré comme solvable lorsque :
- Ses revenus sont au minimum 2,7 fois supérieurs au montant du loyer (et quelques fois même 3 fois supérieurs !)
- Il est en CDI (la caution solidaire n’étant alors plus obligatoire)
Le locataire devra fournir une caution solidaire d’un tiers :
- S’il est en CDI mais que son revenu est compris entre 2 et 3 fois le montant du loyer
- S’il est étudiant, en période d’essai ou en CDD
La Garantie des Risques Locatifs (GRL) pourra garantir tout locataire ne rentrant pas dans les critères de l’assurance pour loyers impayés.
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Le cumul de l’assurance et de la caution solidaire
Le cumul de l’assurance et de la caution solidaire d’un proche n’est possible que dans le cas d’un logement meublé. Pour un logement vide, les seules exceptions sont les apprentis ou les locataires étudiants. Les étudiants en collocation peuvent faire l’objet d’une assurance locative : elle devra être nécessairement cumulée avec une caution solidaire, généralement de la part des parents.
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Les tarifs de l’assurance pour loyer impayé
En général, le coût d’une assurance pour loyers impayés varie de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et des charges.
Où souscrire l’assurance pour loyer impayé ?
L’assurance contre les loyers impayés peut être souscrite auprès de votre banque ou de n’importe quelle compagnie d’assurance. Certains sites Internet vous proposent de réaliser des comparatifs d’assurance pour loyers impayés.
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